Инвестиции в складские боксы в Валенсии: экономика проекта и бюджет запуска

Коммерческое помещение может быть неудобным для магазина и при этом подходить для хранения вещей. Для инвестора это возможность изменить использование недвижимости и её доходный потенциал. Важно, чтобы дополнительные поступления оправдывали расходы на переоборудование и управление.

В первой статье серии мы рассмотрели покупку пустующего помещения под складские боксы. Здесь разберём, за счёт чего такой проект может быть интереснее обычной аренды и что влияет на бюджет запуска.

За счёт чего меняется доход

При обычной аренде нужно найти один бизнес, которому подходит всё помещение. Неудачная витрина, большая площадь или расположение могут ограничивать круг желающих.

В центре складских боксов площадь делят на отдельные помещения. Клиенту нужно место для домашних вещей, оборудования или товара, и он арендует только необходимый объём. В Испании такие помещения называют trasteros. Суммарная плата за боксы может превышать аренду объекта целиком.

Но часть площади займут проходы и технические зоны. Появятся расходы на управление, рекламу, обслуживание доступа и оборудования. Инвестору важен доход после этих расходов, а не только сумма платежей клиентов.

Сравнение на одном условном примере

Возьмём помещение площадью 250 м² в агломерации Валенсии. Его можно сдавать целиком или переоборудовать в центр на 40 боксов.

Все цифры условные. Это иллюстрация инвестиционной идеи, а не оценка рынка, реальный проект NEXEVO или обещание доходности.

Для обычной аренды предусмотрен один месяц простоя за год. Для складских боксов принята средняя загрузка 85% и ставка 95 € за бокс в месяц без НДС. В обоих вариантах учтены текущие расходы. Вложения включают покупку и расходы на сделку, а для центра хранения – ещё работы, оборудование и резерв на запуск.

Пример предполагает собственные средства, без кредита. Доход указан до налога на доход инвестора и крупных будущих капитальных затрат. Для складских боксов показан год после выхода на рабочую загрузку, а не первый год после покупки.

В этом примере дополнительные вложения позволяют получать больше от той же недвижимости. У реального объекта результат будет зависеть от цены покупки, бюджета работ и спроса по конкретному адресу.

Меньше зависимости от одного арендатора

Арендатор коммерческого помещения может съехать через полгода. Пока собственник ищет замену, объект не приносит аренду, а часть расходов сохраняется. Поэтому предполагать непрерывные платежи все двенадцать месяцев было бы слишком оптимистично.

В центре хранения уход одного клиента освобождает отдельный бокс, а остальные могут продолжать платить. Площадь можно сдавать постепенно, не ожидая одного арендатора на весь объект.

Это распределяет риск простоя, но не устраняет его. Центру нужны клиенты и управление. На старте загрузка обычно ниже целевой, а расходы начинаются ещё до открытия. Этот период тоже необходимо включать в бюджет.

Скрытые расходы на переоборудование в Валенсии

Условный бюджет из примера нельзя переносить на любое помещение. Даже у объектов одинаковой площади объём работ может сильно различаться.

Если помещение сухое, инженерные системы пригодны для использования, а планировка удобна для боксов, часть работ можно сократить. Тогда подготовка потребует меньше средств.

В другом объекте низкая цена покупки может сопровождаться дополнительными расходами:

• устранением сырости и ремонтом;
• заменой электрики или вентиляции;
• работами по обеспечению пожарной безопасности;
• изменением входа и организацией доступа;
• подготовкой документации и необходимыми согласованиями.

Важен и потенциал площади. Удобная планировка оставляет больше места для аренды. Колонны, узкие проходы или сложная форма помещения могут ограничить количество боксов.

Поэтому более дорогое, но подходящее помещение иногда оказывается интереснее дешёвого объекта с большим объёмом работ. Для инвестиций в коммерческую недвижимость Валенсии имеет значение конкретный адрес: доступ для клиентов, спрос поблизости и предложения конкурентов.

Как оценка NEXEVO помогает уточнить инвестиционный бюджет

NEXEVO – инвестиционная компания в сфере недвижимости. Работа с объектом включает проверку его состояния и документов, допустимости выбранного использования и необходимых работ.

Такая оценка помогает понять, что можно сохранить, что нужно заменить, какие согласования потребуются и какую планировку можно реализовать. На этой основе уточняется предварительный бюджет подготовки помещения.

Инвестор получает данные для своей модели: к цене покупки можно добавить обоснованные затраты на переоборудование и сопоставить общие вложения с предполагаемым доходом. По мере обследования и проектирования бюджет уточняется; для непредвиденных работ нужен резерв.

Если вы рассматриваете помещение под складские боксы в Валенсии, передайте NEXEVO адрес, план и имеющиеся документы. В зависимости от задачи компания может организовать проектирование, ремонт и обустройство, сопровождение согласований и процедур узаконения, если они применимы, с привлечением профильных специалистов.

В третьей статье серии подробнее разберём, что проверить до покупки и какие ограничения могут повлиять на запуск центра хранения.

Обсудить оценку помещения с NEXEVO

Часто задаваемые вопросы