Inversión en trasteros en Valencia: economía del proyecto y presupuesto

Un local comercial puede no encajar con una tienda y, aun así, resultar adecuado para almacenar enseres. Para el inversor, esto permite cambiar el uso del inmueble y su potencial de ingresos. Los ingresos adicionales deben justificar los gastos de adaptación y gestión.

En el primer artículo de la serie estudiamos la compra de un local vacío para destinarlo a un centro de trasteros. Aquí explicamos por qué un proyecto así puede ser más interesante que el alquiler convencional y qué influye en el presupuesto de apertura.

Cómo cambia el modelo de ingresos

Con el alquiler convencional hay que encontrar un negocio al que le encaje todo el local. Un escaparate poco atractivo, una superficie grande o la ubicación pueden reducir el número de interesados.

En un centro de trasteros, la superficie se divide en unidades independientes. El cliente necesita espacio para enseres domésticos, equipos o mercancía y alquila solo el que le hace falta. La suma de las rentas de los trasteros puede superar el alquiler del local completo.

Pero los pasillos y las zonas técnicas ocupan parte de la superficie. Además, hay gastos de gestión, publicidad y mantenimiento de los accesos y equipos. Al inversor le interesan los ingresos después de esos gastos, no solo el total de los pagos de los clientes.

Comparación con un único ejemplo hipotético

Tomemos un local de 250 m² en el área metropolitana de Valencia. Se puede alquilar completo o adaptar para crear un centro de 40 trasteros.

Todas las cifras son hipotéticas. Ilustran la idea de inversión y no son una valoración de mercado, un proyecto real de NEXEVO ni una promesa de rentabilidad.

En el alquiler convencional se contempla un mes sin inquilino al año. Para el centro de trasteros se supone una ocupación media del 85% y una tarifa de 95 € por unidad al mes, sin IVA. Ambos escenarios incluyen los gastos corrientes. La inversión comprende la compra y los gastos de la operación; en el centro de trasteros también incluye las obras, el equipamiento y una reserva para la puesta en marcha.

El ejemplo supone una compra con fondos propios, sin préstamo. Los ingresos se muestran antes de los impuestos sobre la renta del inversor y de futuras inversiones importantes en el inmueble. En el centro de trasteros se representa un año con la ocupación de funcionamiento prevista, no el primer año después de la compra.

En este ejemplo, la inversión adicional permite obtener más ingresos del mismo inmueble. En un local real, el resultado dependerá del precio de compra, del presupuesto de obras y de la demanda en esa dirección concreta.

Menor dependencia de un solo inquilino

El inquilino de un local comercial puede marcharse a los seis meses. Mientras el propietario busca un sustituto, el inmueble deja de generar renta, pero algunos gastos continúan. Por eso, suponer pagos ininterrumpidos durante los doce meses sería demasiado optimista.

En un centro de trasteros, la salida de un cliente deja libre una unidad, mientras los demás pueden seguir pagando. Los espacios se pueden alquilar de forma gradual, sin esperar a un único inquilino que ocupe todo el local.

Esto reparte el riesgo de desocupación, pero no lo elimina. El centro necesita clientes y gestión. Al principio, la ocupación suele estar por debajo del objetivo y los gastos empiezan antes de abrir. Ese periodo también debe formar parte del presupuesto.

Gastos ocultos al convertir un local en trasteros en Valencia

El presupuesto hipotético del ejemplo no sirve para cualquier local. Incluso dos inmuebles de la misma superficie pueden necesitar obras muy distintas.

Si el local no tiene humedad, sus instalaciones se pueden aprovechar y la distribución permite colocar los trasteros, es posible reducir parte de las obras. En ese caso, la preparación exigirá menos dinero.

En otro inmueble, un precio de compra bajo puede ir acompañado de gastos adicionales:

• tratamiento de humedades y reparaciones;
• sustitución de la instalación eléctrica o de ventilación;
• actuaciones para cumplir las exigencias de protección contra incendios;
• modificación de la entrada y organización de los accesos;
• preparación de la documentación y tramitación de las autorizaciones necesarias.

También importa el aprovechamiento de la superficie. Una buena distribución deja más espacio alquilable. Los pilares, los pasos estrechos o una forma complicada pueden limitar el número de trasteros.

Por eso, un local más caro pero adecuado puede resultar más interesante que otro barato que exija muchas obras. En una inversión en locales comerciales en Valencia cuenta la dirección concreta: el acceso de los clientes, la demanda cercana y la oferta de la competencia.

Cómo ayuda la evaluación de NEXEVO a concretar el presupuesto

NEXEVO es una empresa de inversión inmobiliaria. El trabajo sobre el inmueble incluye revisar su estado y documentación, la viabilidad del uso previsto y las obras necesarias.

Esta evaluación permite identificar qué se puede conservar, qué hay que sustituir, qué autorizaciones hacen falta y qué distribución es viable. Con esos datos se concreta el presupuesto preliminar de preparación del local.

El inversor obtiene información para su propio modelo: puede sumar al precio de compra unos costes de adaptación fundamentados y comparar la inversión total con los ingresos previstos. El presupuesto se ajusta a medida que avanzan la revisión y el proyecto; hace falta una reserva para obras imprevistas.

Si estás valorando un local para trasteros en Valencia, envía a NEXEVO la dirección, el plano y la documentación disponible. Según el encargo, la empresa puede organizar el proyecto, la reforma y el acondicionamiento, y coordinar las autorizaciones y los procedimientos de legalización cuando sean aplicables, con la participación de especialistas.

En el tercer artículo de la serie explicamos qué revisar antes de comprar y qué limitaciones pueden afectar a la apertura de un centro de trasteros.

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