Инвестиции в складские боксы в Валенсии: как дать пустующему помещению новое назначение

Коммерческое помещение месяцами стоит без арендатора. Для магазина не хватает прохожих, кафе не устраивает планировка, а офису нужен другой район. Собственник снижает цену, но покупатели всё равно не спешат.

Для инвестора такой объект заслуживает внимания. Его можно рассмотреть под другое использование: разделить на небольшие закрывающиеся боксы и сдавать для хранения вещей. В Испании такие помещения называют trasteros. Клиенты хранят в них мебель, велосипеды, сезонные вещи или запасы товаров для своего бизнеса.

Слабая торговая локация иногда подходит для такого формата. Главное – проверить это до покупки.

Скидка на помещение может стать преимуществом

Магазину нужна заметная витрина и поток покупателей. Арендатор складского бокса обычно заранее выбирает, куда привезти вещи. Ему важнее удобный подъезд, расстояние от дома и безопасный доступ.

Поэтому недостаток прохожих не обязательно мешает сдавать боксы. А вот узкий вход, неудобная разгрузка или сырость могут серьёзно ограничить возможности помещения.

Инвестиционная идея имеет смысл, если:

• цена покупки оставляет бюджет на переоборудование;
• планировка позволяет разместить достаточно боксов;
• поблизости есть потенциальные клиенты;
• расходы можно покрывать без расчёта на постоянную полную загрузку.

Причину низкой цены тоже нужно выяснить. Если помещение плохо сдаётся из-за неподходящего формата, его назначение можно пересмотреть. Если проблема в документах или техническом состоянии, устранение недостатков может поглотить всю скидку.

Валенсия как направление для инвестиций

JLL отмечает потенциал развития рынка хранения вещей в Испании за пределами Мадрида и Барселоны. Для инвестора это основание внимательнее изучать другие города, включая Валенсию и её агломерацию.

Тренд поискового интереса также помогает оценивать внимание к этому формату. Помимо Валенсийского сообщества, в ранее рассмотренном тренде выделяются Балеарские острова, Мадрид и Мурсия. Однако поисковый интерес не показывает, сколько людей готовы арендовать бокс по конкретному адресу. Посмотреть тренд Google Trends.

В Валенсии стоит искать районы, где хранение вещей востребовано, а удобных предложений пока немного. В отдельных локациях конкурентное окружение может быть менее плотным, чем в насыщенных районах крупнейших рынков.

Проверять нужно ближайшие центры хранения: их расположение, цены и наличие свободных боксов. Отсутствие конкурентов само по себе не подтверждает спрос.

Несколько арендаторов вместо одного

При обычной аренде доход зависит от одного бизнеса. Если арендатор съезжает, помещение может пустовать месяц или дольше.

После разделения на складские боксы клиентами становятся разные люди и компании. Освобождение одного бокса не означает потерю всей выручки. При подходящей планировке сдача небольшими частями также может приносить больше, чем аренда помещения целиком.

Но это уже объект, требующий управления. Нужно привлекать клиентов, заключать договоры, контролировать платежи и обслуживать систему доступа. Боксы тоже могут пустовать, особенно после открытия.

Сравнивать эти варианты следует с учётом простоя и расходов в обоих случаях.

Стоимость переоборудования определяет смысл покупки

Два помещения одинаковой площади могут потребовать совершенно разных вложений.

В одном удастся использовать существующие коммуникации и ограничиться установкой перегородок, дверей и системы доступа. В другом придётся устранять влажность, менять оборудование или существенно пересматривать планировку.

Часть площади займут коридоры и технические зоны. Инвестор покупает всё помещение, но сдавать сможет только его полезную часть.

До сделки важно определить:

• какие работы действительно необходимы;
• сколько площади останется для аренды;
• какие согласования потребуются;
• какой резерв нужен на подготовку и первые месяцы работы.

Расходы могут оказаться как выше, так и ниже первоначальных ожиданий. Оценка объекта помогает заменить приблизительные предположения конкретным перечнем работ.

Начать с проверки объекта вместе с NEXEVO

NEXEVO – инвестиционная компания в сфере недвижимости. Если вы рассматриваете помещение под складские боксы в Валенсии, команда может организовать его техническую и документальную проверку, определить необходимые работы и вопросы согласования.

В зависимости от объекта это может включать подготовку проекта, организацию ремонта и привлечение профильных юридических специалистов. Возможность узаконить существующие изменения проверяется отдельно.

Эта информация помогает инвестору составить бюджет и оценить условия покупки. Отправьте в NEXEVO адрес, план помещения, цену предложения и доступные документы. Первый шаг – выяснить, подходит ли объект для выбранного использования.

Обсудить проверку помещения с NEXEVO

Часто задаваемые вопросы